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Se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y se cumplan determinadas condiciones. La exención de la ganancia puede ser total o parcial. La administración ha considerado aplicable la exención si se reinvierte en una vivienda en construcción, siempre que el inicio de la inversión tenga lugar en el periodo de los dos años posteriores o anteriores a la transmisión y ésta finalice antes de los cuatro años desde su inicio.

La reinversión en vivienda fuera de España sólo resulta admisible cuando el sujeto pasivo siga siéndolo por obligación personal. Si los miembros de la unidad familiar se trasladan al extranjero y el sujeto pasivo permanece en España, no cumple la condición de ser habitada de modo efectivo y permanente por éste.

Se admite la reinversión total o parcial del importe obtenido por la transmisión, con las siguientes consecuencias:

Total: se produce la exención de la ganancia producida

Parcial: se exonera la ganancia patrimonial producida en la parte proporcional al importe que se ha reinvertido.

Cuando la vivienda transmitida hubiese sido financiada mediante préstamo, el importe que debe reinvertirse será la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad pendiente de amortizar del préstamo.

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años. Se excepciona la regla cuando el precio de la vivienda transmitida sea cobrado a plazos o con precio aplazado; se considera que la reinversión no se realiza fuera de plazo cuando los plazos cobrados se destinan al pago de la nueva vivienda habitual dentro del periodo impositivo en que se vayan percibiendo.

La exención por reinversión es incompatible con la deducción por vivienda habitual.

El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas para la exención motiva el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia correspondiente, mediante una declaración liquidación complementaria del año en que obtuvo la ganancia, con inclusión de intereses de demora.