Volver al menú de Fiscalidad

Un préstamo hipotecario es un préstamo con una garantía real que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble a favor del banco o caja que presta dinero. La entidad financiera pasaría a ser propietaria del inmueble en caso de no cumplirse los pactos establecidos. La existencia de la garantía hace que se ofrezcan unos tipos de intereses menores que en otros préstamos.

Las entidades bancarias suelen ofrecer un máximo del 80% del valor del inmueble en la hipoteca aunque actualmente hay entidades que llegan a entregar el 100%.

Clases de préstamos hipotecarios.

Préstamos a interés fijo.

Implican una cuota constante y un plazo de amortización de hasta 15 ó 20 años.

Préstamos a interés variable.

El tipo de interés se va revisando periódicamente respecto a unos índices de referencia (MIBOR, Euribor, etc.). Implica una cuota variable y un plazo de amortización de hasta 30 ó 35 años.

Préstamos mixtos

Durante unos años el interés es fijo y, por lo tanto, la cuota no varia. Posteriormente el interés se convierte en variable con las implicaciones que ello conlleva.

De cuota fija.
La cuota es fija, pero el interés es variable porque, si subieran los tipos de interés, no se pagaría más pero aumentaría el plazo de amortización.

Otros puntos a tener en cuenta en un préstamo hipotecario.

Comisión de estudio. Es un porcentaje sobre el préstamo que se cobra para el inicio de la tramitación.

Comisión de apertura. Al conceder el préstamo, las entidades bancarias aplican entre un 0% y 2,5% del valor del préstamo.

Comisión de cancelación parcial. Si se paga una cuota superior a la correspondiente, aplicarán entre un 2 y un 4% de la cantidad anticipada.

Comisión de cancelación total. En el caso de ser un préstamo a interés fijo la comisión no deberá superar el 2,5%. Si es variable no superara el 1%.

Todas estas comisiones son negociables con la entidad

Otros costes no bancarios en la formalización de la hipoteca.

La Tasación.

Es la valoración que realiza un profesional de la vivienda, cumpliendo unos requisitos establecidos en la Ley. El tasador lo aporta la entidad aunque los costes los debe abonar el interesado. El precio oscila entre 150 y 200 euros.

La Notaria.

La hipoteca se debe formalizar ante notario, en ocasiones se realiza en la misma escritura que la compraventa. Los notarios tienen marcados por Ley sus honorarios. En las hipotecas el notario cobrará, hasta 6.000 euros, 90 euros; de 6.000 a 30.000 euros, un 4,5 por mil; de 30.000 a 60.000 euros, un 1,5 por mil; de 60.000 a 150.000 euros, un 1 por mil; de 150.000 a 600.000 euros, un 0,5 por mil; y de 600.000 euros en adelante, un 0,3 por mil.

El Registro de la Propiedad.

La escritura publica otorgada por el notario debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Éste tiene por objeto publicar la situación jurídica de las fincas y de los bienes inmuebles en general. Garantiza la propiedad de un inmueble. El coste de la inscripción es similar al del notario, se trata de un tanto por mil del valor del derecho inscrito.

La Gestoría.

Normalmente la entidad bancaria trabaja con una gestoría para que realice toda la tramitación de las escrituras, tanto de compraventa, como de hipoteca, cancelación, etc. Igualmente realiza la liquidación de los impuestos que graven dicha operación (ITP o AJD). El coste de estas gestiones puede oscilar entre 150 y 250 euros.

Gastos no bancarios aproximados siendo vivienda nueva (*)

* IVA incluido en precio.

Gastos no bancarios aproximados siendo vivienda usada

Novación y subrogación de los préstamos hipotecarios

Los importantes cambios que se han producido en el mercado crediticio en los últimos años hacen que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse en un momento dado con que el interés que están pagando es superior al interés existente en el mercado. Se puede plantear así la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no responde adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1.994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Se pueden distinguir dos supuestos:

1.- Novación del préstamo hipotecario.

Consiste en un acuerdo con el banco o caja para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas del cálculo de interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pactar la alteración del plazo pactado. Es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. Si se trata de reducir el interés fijo (por ejemplo, pasar de un interés del 12% al 9%) o de disminuir el diferencial del interés variable (por ejemplo, si lo pactado es el MIBOR más 2 puntos, pasar al MIBOR más 1 punto) ni siquiera hace falta escritura pública, bastando un simple escrito del banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio estructural por pasarse del interés fijo al variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia, es necesario otorgamiento de escritura pública de novación cuyos gastos son mínimos, debiéndose inscribir en el Registro.

2.- Subrogación del préstamo hipotecario.

Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo, puede "pasarse" a otra entidad. El proceso es más complejo y costoso, por lo que habrá de plantearse su conveniencia o no. El procedimiento consiste en acudir a la entidad que dé mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones. A continuación la nueva entidad financiera notifica la oferta a la antigua entidad, la cual debe emitir, en el plazo de 7 días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad que se le debe. Durante los 15 días siguientes la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad con lo que no prosigue la subrogación. Si la entidad anterior no emite la certificación o no enerva la subrogación, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés. No se puede modificar su duración.

El coste vendrá determinado por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1%. Si el interés es fijo, no hay limitación legal, pero los bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5%. A la nueva entidad habrá también que pagarle una comisión de apertura que es libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Esta subrogación no está sujeta a impuesto alguno. En cuanto a los gastos notariales y registrales, se aplica una reducción del 50%.